個人再生で家を残すには？住宅資金特別条項の条件と代位弁済後の期限

住宅ローンが残る自宅は、個人再生の住宅資金特別条項を使って維持できる場合があります。ただし、「住宅の条件」「ローンと担保の条件」「手続の期限」「住宅費と他の返済を両立できる家計」のすべてを見ます。家があるだけで利用できる制度でも、住宅ローンが自動的に減る制度でもありません。

最初の相談では、家を残したい希望と一緒に、ローン契約書、土地・建物の登記事項証明書、届いた通知書を見せてください。この記事では、どこが判断の分かれ目になるかと、書類をもとに相談先へ聞くことを説明します。

住宅ローンを別に扱い、他の借金の返済計画を立てる

個人再生では、裁判所の認可した計画に基づいて返済します。住宅資金特別条項を使うと、法律上の条件を満たす住宅ローンについて特別な返済の定めを置き、自宅を維持しながら他の借金への対応を進められる場合があります。

小規模個人再生は、将来に継続的または反復した収入を得る見込みがあり、法律の計算方法による再生債権の総額が5,000万円以下であることなどが条件です。この計算では、住宅資金貸付債権、担保権の実行で回収される見込額、手続開始前の罰金等を除きます。単に借金全部から住宅ローン残高を引くだけで判断せず、一覧を専門家に見せましょう。

給与所得者等再生には、給与などの定期収入と、その金額の変動幅が小さいことなど追加の条件があります。どちらの手続でも、家を残す希望だけで計画が認可されるわけではありません。費用の内訳は個人再生の費用と支払時期でも説明しています。

対象になる住宅とローン：4点を資料と照らす

民事再生法196条・198条は、対象となる住宅、住宅資金貸付債権、担保の制約を定めています。名称が「住宅ローン」かどうかだけでなく、実際の使途と登記を調べます。

店舗兼住宅でも居住部分が2分の1以上かが分かれ目です。ただし、面積を満たすだけで他の条件まで満たすわけではありません。賃貸用の家、親だけが所有する家、転勤などで一時的に離れている家は、所有と実際の使い方を説明して判断を受けます。

共同担保にも注意が要ります。同じ住宅ローンの抵当権が住宅以外の不動産にもあり、その別の不動産に後順位の担保権がある場合も、198条1項ただし書の制約に関わります。自宅の建物だけを見て「他の抵当権はない」と結論を出さず、敷地と共同担保の資料をそろえてください。

共有名義、夫婦のペアローン、連帯債務、借換え、リフォーム以外の追加資金を含む契約は、仕組みだけで可否を断定できません。誰が所有し、誰が借り、何に資金を使い、どの不動産を担保にしたかを契約ごとに示します。対象となる住宅資金貸付債権の債権者が複数いる場合は、その全員を対象に特別条項を定めるのが198条3項の扱いです。

滞納と代位弁済：6か月の基準日は通知の受取日ではない

保証会社が保証債務の全部を履行した日から数える

住宅ローンを滞納すると、契約により残額の一括請求を受けたり、保証会社が金融機関へ代わりに返したりする段階へ進むことがあります。この保証会社による支払いが代位弁済です。本人の借金がなくなるという意味ではありません。

民事再生法198条2項は、保証会社が保証債務の全部を履行した日から6か月を経過する日までに再生手続開始の申立てをした場合について、住宅資金特別条項を定められる仕組みを置いています。起算日になるのは、督促状の発行日、通知の受取日、最初の滞納日ではありません。

この期限までに求められるのは、相談予約や弁護士との契約ではなく、裁判所への申立てです。民法の期間計算は暦に従うため、「6か月＝180日」と置き換えないでください。保証会社名、全部を履行した日、支払額、複数回の履行の有無を通知書や金融機関の資料で調べ、具体的な最終日を弁護士に計算してもらいます。

期限内でも、住宅・担保の条件や返済計画の実行可能性などを満たすとは限りません。また、この規定の保証会社は保証を業とする者です。家族など個人の保証人が代わりに払った場合を、同じ6か月の仕組みで扱えると考えないでください。

代位弁済がなかった扱いになるのは、認可決定の確定後

住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可決定が確定すると、204条により保証会社の保証債務の履行は、原則としてなかったものと扱われます。申立てや受任の時点で自動的に元へ戻るわけではありません。保証会社へ既に払った額の扱いも条文に定めがあるため、二重払いを避けるための入金記録を専門家へ渡してください。

競売は、申立てだけで自動的には止まらない

197条では、再生手続開始の申立てがあり、特別条項付きの計画が認可される見込みがある場合に、本人の申立てにより、裁判所が抵当権の実行手続を一定期間中止できるとしています。再生を申し立てれば必ず止まるという意味ではありません。

競売開始決定、入札などの通知を受けたら、届いた日と書類一式を相談先へ送ります。「6か月まで時間がある」と待っている間にも競売は進み得ます。借入で滞納分を埋めたり、家族へ名義を変えたりする前に、手続の進行段階に応じた対応を弁護士へ尋ねてください。

住宅ローンの返済条件はどう変えられるのか

住宅資金特別条項では、一般の借金と同じように住宅ローンの元本が自動的に減額・免除されるわけではありません。一方で「どんな場合も元の返済表どおり」とも限らず、199条には条件に応じた変更方法があります。

• 原則の方式：住宅ローンのうち、通常の約定返済日が認可決定の確定までに来る元本、その元本に対する確定後の約定利息、確定までに生じた利息・遅延損害金を、法律が定める期間内に全額払う。通常の約定返済日が確定後に来る元本とその約定利息は、元の契約上の返済時期・金額に従う。期限の利益を失って一括請求された残元本でも、本来の返済日が確定後なら後者に含める
• 返済期間を延ばす方式：原則の方式では認可の見込みがない場合に、元本・利息・遅延損害金等を全額支払うことなどを条件に期限を延ばす。199条2項の上限は元の最終返済日から10年以内、変更後の最終返済時の本人の年齢は70歳以下
• 元本の一部の支払いを先へ送る方式：期間延長の方式でも認可の見込みがない場合に、法定の条件の下で一定期間の元本の一部を猶予する。元本が免除される意味ではない
• 同意による変更：権利の変更を受ける債権者が同意すれば、199条4項により上記以外の変更も定められる。希望した内容への同意が得られるとは限らない

自分で10年の延長や元本の据置きを選べる制度ではありません。滞納額、残期間、年齢、家計を示し、採れる方式と毎月の返済表を担当弁護士に説明してもらいます。期間を延ばして月額が下がっても、利息を含む総支払額がどうなるかまで比べてください。

手続開始後の住宅ローンの支払いにも、197条3項の許可に関わる場面があります。すべての借金を一律に止めたり、住宅ローンだけを自己判断で優先したりせず、支払先・金額・時期を手続の段階に合わせて相談先と決めます。

家を残した後に払えるか：住宅費を月額に直して比べる

特別条項を使う計画も、実行できる見込みがなければ認可されません。住宅ローン以外の返済総額は借金額だけで決まらず、財産を処分した場合の価値（清算価値）なども影響します。家の評価額が高い場合は、ローン残高や他の財産も含めた評価を専門家へ依頼します。

住宅ローン以外の分割返済は原則3年です。法229条の最終弁済期は、認可決定の確定日から3年後の日が属する月中の日で、特別の事情がある場合は法定の範囲で最長5年です。住宅ローンの残期間とは分けて考えます。

以下は毎月の資金繰りを見るための架空例です。住宅ローン以外の計画弁済総額を126万円、毎月払い36回と仮定し、月3万5,000円で計算します。126万円で認可されるとの予測でも、裁判所費用や弁護士費用の相場でもありません。

この家計で手取りが月3万円減ると、収入32万円に対して支出33万5,000円で、月1万5,000円の赤字です。年払いの取り置きは実際の引落日に備えるお金なので、余剰として使わないでください。費用の分割が終わる月、金利や管理費が変わる時期、修繕・教育費が増える時期も別に試算します。

不足をカードローンで埋める前提にはしません。住宅の維持が生活費を圧迫する場合は、家を残す案と、売却・転居や他の手続を含む案を、家族の暮らしと総支払額から比べましょう。

相談前にそろえる資料と、依頼範囲・費用の聞き方

• 不動産：土地と建物の登記、共同担保目録、間取り・床面積の資料、売買・建築契約書、評価額が分かる資料
• ローン：金銭消費貸借契約書、保証契約、返済予定表、残高・滞納額の資料、借換え・追加融資の記録
• 通知：期限の利益の喪失、代位弁済、競売などの通知書と封筒。受取日もメモする
• 家計：給与明細、通帳、生活費、管理費・修繕積立金、固定資産税・保険料、他の借金の一覧
• 関係者：共有者、連帯債務者、保証人が誰か分かる契約書

資料が全部そろっていなくても、代位弁済や競売の通知があることを先に伝えます。相談では「6か月の起算日と申立期限」「特別条項を妨げる担保」「採れる返済変更の方式」「他の借金と費用を含む月ごとの支払額」を聞き、次の提出物と期限を書き留めてください。借金を弁護士に相談する前の準備も参考になります。

地方裁判所での個人再生を申立代理人に任せる場合は弁護士へ依頼します。司法書士は申立書等の作成と、それに関する相談を扱えますが、認定資格があっても地方裁判所の申立代理人にはなれません。住宅ローン債権者との対応や裁判所への提出など、契約に含む仕事と本人が行う作業を分けて聞きましょう。

裁判所の案内では、申立手数料の収入印紙1万円分に加え、郵便料・予納金などを挙げています。地域や個人再生委員の選任などによって費用は変わるため、申立先の最新案内と事務所の見積りを両方読みます。債務整理の費用が払えないときの相談方法も参照してください。

法テラスの無料法律相談には収入・資産などの条件があります。弁護士・司法書士費用の立替えは別途審査があり、資力、解決の見込み、制度の趣旨に合うことが条件です。原則として無利息の分割返済なので、無料相談と依頼費用の免除を混同せず、住宅費と一緒に支払える額を相談します。

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住宅ローンと個人再生のよくある質問

住宅ローンを滞納していなければ、特別条項は使えますか？

滞納がないことだけでは決まりません。住宅の所有・居住、床面積、ローンの使途と抵当権、他の担保、返済を続けられる家計などを調べます。逆に滞納があるから即座に利用できないとも限りませんが、代位弁済や競売の段階によって対応を急ぎます。

住宅ローンは必ず元の返済表どおりになりますか？

原契約どおりに払い続ける場合のほか、法199条の条件に基づく期間延長などを検討する場合があります。元本・利息・遅延損害金等の全額支払いを前提にした方式と、債権者の同意による変更を分けて説明してもらってください。

家族が連帯債務者や保証人なら、何も変わりませんか？

一律にはいえません。住宅資金特別条項による期限の猶予が他の連帯債務者にも効くという203条の定めがあります。一方、家族の借金が自動的に免除されるわけではありません。夫婦それぞれの契約や保証関係を示し、誰がどの返済を続けるかを専門家に説明してもらいます。

住宅ローンを残すなら、任意整理のほうが向いていますか？

他の借金を条件変更だけで返せるか、貸主が合意するか、個人再生の要件を満たすかによって違います。任意整理と住宅ローンの考え方も読み、双方の月額・費用・家への影響を同じ家計で比べましょう。

まとめ：契約・担保・期限と、住宅を維持する家計を一緒に見る

住宅資金特別条項は、条件を満たす住宅とローンについて、自宅を維持しながら個人再生を進めるための仕組みです。法律上の対象かどうかと、住宅費・他の返済・生活費を払い続けられるかは、別々に点検します。

保証会社の代位弁済がある人は、保証債務の全部を履行した日と申立期限を最優先で相談してください。競売の書類があるなら、その進行もすぐに伝えます。通常の返済中でも、登記とローン契約、家計表をそろえて具体的な見通しを聞くことが、次の一歩です。

参照した公的機関・公式資料

• 裁判所：個人再生
• 大阪地方裁判所：倒産部のQ&A
• 東京地方裁判所：個人再生の手続と資料
• e-Gov：民事再生法（196〜204条、221条、229条、231条など）
• 民法140〜143条：期間の計算
• 司法書士法3条：業務の範囲
• 法テラス：民事法律扶助業務
• 法テラス：無料法律相談の利用条件
• 法テラス：弁護士・司法書士費用等の立替制度

参照日：2026年10月6日。一般的な制度説明であり、個別の利用可否や結果の保証ではありません。家計の数字は仮定に基づく説明用の例です。